Ascensore: quando l’installazione diventa illegittima

Scritto da Gaetano De Luca il 08-09-2014

Una recentissima sentenza del Tribunale di Milano vieta l’installazione di un ascensore nel cortile condominiale considerando nulla la decisione presa dalla maggioranza condominiale. Cerchiamo di scoprirne le ragioni e di esprimere qualche riflessione utile ai nostri lettori.

Il Tribunale di Milano con sentenza n. 8957 depositata in cancelleria il 7 luglio 2014 ha dichiarato la nullità di una delibera assunta nel corso di un assemblea condominiale avente a oggetto l’installazione di un ascensore nel cortile comune.

Si tratta di una decisione che si colloca in un orientamento giurisprudenziale oramai consolidato (soprattutto presso i Giudici della Corte di Cassazione) e che pertanto non aggiunge nulla di nuovo e inaspettato rispetto a quanto sempre più spesso viene affermato nelle nostre aule dei Tribunali, ma che ci consente comunque di tornare su alcuni importanti aspetti giuridici che occorre sempre tener ben presenti quando si ha intenzione di effettuare degli interventi sulle parti comuni finalizzati al superamento delle barriere architettoniche, sia che si tratti di installare un semplice servoscala piuttosto che un ascensore.

La vicenda su cui è stata chiamata a pronunciarsi la magistratura nasce, come spesso accade, dalla necessità, espressa da alcuni condomini, di superare le barriere architettoniche presenti in uno stabile d’epoca che impedivano, a chi aveva difficoltà motorie, l’accesso ai propri appartamenti.

I condomini interessati a eliminare le barriere architettoniche presenti nelle parti comuni dell’edificio (costituite dalle scale che collegano l’atrio di ingresso con l’accesso alle singole abitazioni) proponevano pertanto all’assemblea condominiale di installare due ascensori nel cortile, presentando un progetto e illustrando gli interventi necessari per poterli realizzare. Dopo un paio di assemblee riservate alla discussione e al confronto sull’intervento proposto, preso atto della presenza di alcuni condomini contrari, decidevano di “mettere ai voti” tale innovazione. Il risultato del voto sembrava non porre alcun ostacolo a questa proposta, visto che la maggioranza dei condomini votavano a favore dell’installazione dell’ascensore. Tutto sembrava pertanto “filare liscio”, sennonché un paio di condomini (che già durante la discussione e nella votazione finale avevano espresso il proprio dissenso) decidevano di impugnare la delibera davanti al Tribunale sostenendo che tale intervento avrebbe leso non solo i loro diritti sulle parti comuni, rendendo più difficoltoso l’utilizzo del cortile condominiale, ma soprattutto avrebbe pregiudicato i diritti sulla loro proprietà esclusiva.

Di cosa si lamentavano nello specifico i condomini dissenzienti? In primo luogo dell’eccessivo e intollerante ingombro dell’ascensore in relazione all’esiguo spazio disponibile del cortile condominiale. La base dell’ascensore infatti avrebbe ridotto eccessivamente lo spazio residuo alterandone la sua naturale funzione, ma soprattutto, essendo collocato in prossimità della porta di ingresso delle scale comuni ne  avrebbe pregiudicato eccessivamente il passaggio. In secondo luogo veniva contestata la lesione del complessivo decoro architettonico dello stabile. Ma è soprattutto sul presunto pregiudizio arrecato alle singole abitazioni che i ricorrenti avevano concentrato la loro contestazione, in quanto l’ascensore sarebbe stato realizzato troppo vicino alle finestre di alcuni appartamenti, pregiudicandone sia la vista che lo spazio d’aria. Ed è proprio questo l’aspetto principale e più delicato sul quale il giudice milanese è stato chiamato a pronunciarsi. Aspetto che si può riassumere nel seguente quesito: è legittimo sacrificare il diritto di proprietà anche di un solo condomino per soddisfare le esigenze di accessibilità anche di diversi altri condomini con problemi motori?

Il condominio chiamato in causa si era infatti difeso evidenziando come tale intervento sarebbe stato assolutamente indispensabile per l’abbattimento delle barriere architettoniche, esigenza peraltro tutelata dalla Legge 13 del 1989 che prevede infatti maggioranze agevolate per installare gli ascensori. Era poi stata anche richiamata la rilevanza costituzionale del diritto a installare un ascensore anche in un’ottica di solidarietà sociale. Si sosteneva in altre parole che il diritto dei condomini con disabilità o degli anziani avrebbe dovuto prevalere in quanto finalizzato ad assicurare un adeguato svolgimento della loro personalità e della loro vita sociale.

Il condominio aveva infine rilevato come l’installazione dell’ascensore avrebbe in ogni caso valorizzato l’intero edificio.

Le argomentazioni sostenute dal condominio nella sua difesa insomma sono quelle che quasi sempre vengono utilizzate per sostenere il diritto ad effettuare degli interventi nonostante l’imposizione di sacrifici al resto dei condomini. Esistono infatti molte sentenze dei giudici di merito che hanno spesso dato prevalenza a tali ragioni ritenendo legittimo e doveroso il sacrificio subito da chi è più fortunato e può camminare. A ben vedere però queste decisioni riguardano casi in cui tale sacrificio era ragionevolmente tollerabile e non eccessivo.

Evidentemente nel caso di specie il progetto presentato in assemblea poneva dei sacrifici eccessivi ad alcuni singoli condomini che il giudice ha ritenuto non potessero essere legittimamente imposti.

Nella sentenza viene infatti richiamata una recente sentenza della Cassazione (24760/2013) che evidenzia come sia la stessa normativa anti-barriere (Legge 13.1989) a prevedere che siano vietate in ogni caso le innovazioni che rendono talune parti comuni inservibili all’uso e al godimento di un singolo condomino. I giudici della Cassazione hanno più volte rilevato come inoltre siano a maggior ragione nulle anche le delibere che ancorché adottate con la maggioranza prevista dalla Legge 13, pur non pregiudicando eccessivamente le parti comuni siano comunque lesive dei diritti di un altro condomino sulla sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative.

In questi casi diventa quindi centrale la valutazione del sacrificio subito dagli altri. Solo se tale sacrificio viene valutato superiore alla normale tollerabilità allora si può affermare che gli interventi siano illegittimi.

Nel caso di specie i giudici milanesi hanno ritenuto che l’eccessivo ingombro dell’ascensore nel cortile e la vicinanza ad alcune finestre avrebbe richiesto ai singoli condomini un sacrificio (sia dal punto di vista del pregiudizio estetico sia dal punto di vista del pregiudizio economico) superiore alla normale tollerabilità. Ecco quindi la ragione per la quale il Tribunale di Milano ha ritenuto invalida la decisione del Condominio inibendo di fatto l’installazione dell’ascensore.

Questa decisione dimostra come l’installazione di un ascensore così come la realizzazione di qualsiasi altro intervento finalizzato al superamento delle barriere architettoniche non possa essere affrontata solo in un’ottica di solidarietà sociale ma debba tenere conto di molti altri aspetti.

Del resto anche il possibile utilizzo del nuovo approccio antidiscriminatorio, pur se potrebbe consentire di superare alcuni limiti della tradizionale normativa anti-barriere, presuppone in ogni caso una valutazione sulla ragionevolezza del sacrificio imposto al resto dei condomini e quindi non consente di garantire una prevalenza assoluta e certa delle ragioni di chi chiede di intervenire sulle parti comuni in un condominio.

In questi casi di oggettiva impossibilità di installazione di un ascensore una delle possibili vie d’uscita potrebbe a questo punto essere rappresentata dalla soluzione servoscala, visto il suo minore impatto sulla complessiva vita condominiale.