l'installazione di un servo scala nel condominio: procedura e consigli

Scritto da Gaetano De Luca il 27-12-2011

Prima di acquistare un servoscala e farlo installare, occorre conoscere bene la procedura prevista dalla normativa attualmente in vigore per evitare di trovarsi successivamente a affrontare faticose e snervanti controversie con i propri vicini di casa. Vediamo cosa prevede la legge e come muoversi al meglio.
In generale, se si vuole installare un servoscala all’interno del proprio appartamento, non occorre affrontare particolari questioni legali, in quanto si tratta di un tipo di intervento effettuato su una porzione immobiliare di proprietà esclusiva e che quindi non richiede alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
Chiaramente se non si è proprietari dell’appartamento e lo si detiene in virtù di un contratto di locazione non si potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati senza il preventivo consenso scritto del proprietario. Peraltro, il consenso del proprietario può avere una rilevanza pratica molto importante, in quanto consente al conduttore di chiedere al proprietario alla fine del contratto un indennizzo per le migliorie apportate.
Quindi per installare un servoscala in un appartamento in affitto occorrerà chiedere il consenso del proprietario, a meno che non si ritenga di poterlo facilmente rimuovere alla scadenza del contratto di affitto (art. 1593 cod. civ) senza alcun nocimento all’abitazione. Occorre infatti tenere conto che, chi prende in affitto un appartamento (c.d. conduttore) è tenuto a restituirlo al proprietario nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto (art. 1590 cod. civ). Alla scadenza del contratto di affitto, in realtà, può anche succedere che il proprietario (che ha espresso precedentemente il consenso alla sua installazione) chieda al conduttore di lasciargli il servoscala. In questo caso, il conduttore avrà diritto al riconoscimento del valore economico dell’impianto.
Quando invece vogliamo eliminare delle barriere architettoniche nelle parti comuni dell’edificio occorre tenere conto che lo spazio sul quale vogliamo intervenire non è di nostra esclusiva proprietà, e pertanto in via  generale dovremo acquisire il consenso degli altri condomini.
Gli interventi  finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche sono riconducibili al concetto di innovazione. La procedura necessaria per realizzare delle innovazione sulle parti comuni è disciplinata dal codice civile nella parte dedicata al condominio.
Per poter realizzare qualsiasi innovazione il nostro Codice Civile richiede delle maggioranze assembleari abbastanza alte, ovvero i 2/3  (Art. 1336 cod. civ. comma 5) . Se si dovessero applicare queste regole per le innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, i condomini interessati a questi tipi di interventi avrebbero molta difficoltà a far approvare le loro proposte.
Ecco quindi che la speciale normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche (Legge 13.1989) ha introdotto delle maggioranze assembleari minori (1/3 in seconda convocazione) proprio per favorire l’approvazione e la realizzazione di questi tipi di interventi.
Ci sono addirittura dei tipi di interventi per i quali la Legge 13.1989 introduce una deroga molto importante, consentendo ai condomini di realizzarli senza il consenso del resto dei condomini. Tra questi tipi di interventi ci sono proprio i servoscala.
La disposizione che sancisce questa importantissima e utile possibilità è l’art. 2 comma 2 della Legge 13.1989 secondo cui: “Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”
Questa norma particolare consente, quindi, di installare un servoscala nelle parti comuni di un edificio (ad esempio per superare i gradini tra il portone di ingresso e l’ascensore) senza dover per forza ottenere il consenso degli altri condomini.
Per usufruire di questa importantissima possibilità riconosciuta dalla legge occorre però seguire un iter specifico. Innanzitutto il condomino interessato all’installazione di un servo scala dovrà inviare all’amministratore una richiesta scritta di convocazione di un assemblea con all’ordine del giorno proprio la proposta di installare il servoscala. Se l’assemblea non viene convocata, o non decide, dopo tre mesi è possibile procedere all’installazione del manufatto. La stessa possibilità si ha nel caso in cui l’assemblea venga convocata ma la proposta venga respinta dalla maggioranza.
Per poter esercitare questo diritto ad installare un servoscala nonostante il mancato consenso del resto dei condomini è opportuno che nella richiesta di convocazione dell’assemblea venga anche allegato un progetto ed un preventivo dei costi che l’intervento comporta. In questo modo si mettono i condomini nelle condizioni di valutare l’utilità della proposta e si hanno magari anche delle possibilità che qualche altro condomino approvi la proposta e si faccia carico di una parte dei costi.
Se non ci sono altri condomini interessati all’installazione del servoscala il costo dovrà essere sostenuto solo dalla persona che è interessata all’intervento. La legge 13.1989 infatti non impone al resto dei condomini di farsi carico del costo dell’eliminazione delle barriere.
Infine è utile sapere che l’installazione di un servoscala deve comunque rispettare i limiti imposto dall’art. 1120 codice civile in materia di innovazioni, ovvero non può pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni al resto dei condomini. Questo significa che ad esempio occorrerà fare molta attenzione allo spazio residuo lasciato nelle scale, per evitare che il servoscala possa ostacolare ad esempio il passaggio di una barella in caso di emergenza. Questo aspetto in realtà costituisce un problema non tanto per l’installazione di un servo scala (che nella posizione di riposo solitamente viene chiuso e quindi non occupa molto spazio) ma per l’ascensore.
Delle complesse questioni legali da affrontare per installare un ascensore ve ne parlerò nel mio prossimo articolo di gennaio.

Non mi resta che farvi i miei migliori auguri di un sereno e felice anno nuovo.
Ci rivediamo nel 2012!