La riforma del condominio - quale impatto sugli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere

Scritto da Gaetano De Luca il 01-03-2013

l’ 11 dicembre 2012 il Parlamento italiano ha approvato in via definitiva una nuova legge che modifica in molte parti la precedente regolamentazione del condominio contenuta nel nostro codice civile del 1942.
 
Si tratta della Legge 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012.
Per capire l’impatto di questa riforma sulla precedente disciplina occorre avere ben chiaro il contesto normativo su cui interviene. Si tratta dell’insieme di norme contenute nel libro III Codice Civile sulla proprietà e precisamente nel capo II del Titolo VII che disciplina proprio il condominio. Gli articoli coinvolti da questa riforma sono quelli che vanno dall’art. 1117 al 1139.
Gli aspetti coinvolti dalle modifiche sono molti. Viene stabilito un “nuovo elenco” degli spazi e degli elementi da considerarsi parti comuni. Vengono disciplinate in modo nuovo – tenendo conto delle numerose sentenze emesse dai tribunali negli ultimi anni – le modificazioni della destinazione d’uso delle parti comuni, i diritti dei partecipanti sulle parti comuni, le innovazioni, le opere su parti di proprietà individuali, la procedura per l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, i presupposti per poter installare impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, la nomina e revoca dell’amministratore e i suoi compiti, la costituzione dell’assemblea, la validità e impugnazione delle deliberazioni, e molti altri aspetti operativi della vita condominiale.
Ma la parte che interessa maggiormente i nostri lettori è sicuramente quella riguardante la procedura per procedere alle innovazioni sulle parti comuni, in quanto qualsiasi intervento finalizzato all’abbattimento delle barriere architettoniche viene ricondotto giuridicamente in questa categoria.
 
Prima della riforma del dicembre 2012 il principio generale in tema di innovazioni era quello sancito dal primo comma dell’art. 1120 del codice civile secondo il quale se un condomino proponeva di apportare delle modifiche dirette al miglioramento o all’uso più comodo o maggior rendimento delle parti comuni, doveva ottenere in assemblea una maggioranza particolarmente elevata. Era infatti necessario che la relativa delibera fosse approvata con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio, a prescindere che la votazione avvenisse in prima o in seconda convocazione.
E’ evidente come questa maggioranza sia particolarmente difficile da raggiungere nelle assemblee. Pertanto, proprio per rendere più facile la realizzazione di interventi finalizzati a rendere accessibili le parti comuni e quindi per venire incontro ai condomini con difficoltà motorie, una legge del 1989 (Legge 9 gennaio 1989 n. 13) ha introdotto delle deroghe a questo principio. La deroga consisteva proprio nello stabilire delle maggioranze più basse per poter approvare le deliberazioni che avevano ad oggetto le innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche. l’art. 2 comma 1 della Legge 13.1989 stabiliva infatti che tali delibere potessero essere approvate dall’assemblea in prima convocazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 secondo comma cod. civ. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). In seconda convocazione era invece sufficiente raggiungere la maggioranza stabilita dall’art. 1136 terzo comma, ovvero un numero di voti che rappresentasse 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore.
Era proprio quest’ultima regola ad aver consentito a molte persone con difficoltà motorie di ottenere quanto meno l’autorizzazione per poter effettuare dei lavori finalizzati a rendere accessibili gli spazi comuni. Il caso più frequente riguardava l’installazione di un ascensore, per la cui autorizzazione bastava che in seconda convocazione la persona o le persone interessate ottenessero una maggioranza di 1/3.
 
La Legge 13.1989 (art. 2 comma 2) poi prevedeva un’ulteriore deroga ai principi generali sulle innovazioni, consentendo di eseguire alcuni interventi perfino senza la necessità di ottenere alcuna autorizzazione. Tra questi tipi di interventi veniva espressamente menzionato l’installazione di servoscala.
La riforma del dicembre 2012 interviene proprio sulle maggioranze necessarie ad approvare le innovazioni modificando sia la regola generale applicabile a tutte le innovazioni sia la deroga da applicare a quelle innovazioni finalizzate a garantire l’accessibilità delle parti comuni.
Quanto alle maggioranze necessarie ad approvare le innovazioni la regola generale ora è quella risultante dal rinvio che l’art. 1120 primo comma fa al nuovo comma 5 dell’art. 1136 cod. civ in base alla quale le relative deliberazioni devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
La deroga prevista dall’art. 2 comma 1 della Legge 13.1989 per le innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche subisce invece una importante modifica (ad opera dell’art. 27 della legge di riforma) che rende sicuramente molto più difficile realizzare gli interventi, in quanto innalza il quorum deliberativo, rendendo necessario ottenere un numero di voti (sia in prima che in seconda convocazione) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Questo significa che per installare ad esempio un ascensore non basta più ottenere 1/3 dei voti ma occorre convincere la maggioranza dei condomini.
Rimane invece assolutamente invariato il particolare regime derogatorio introdotto dall’art. 2 comma 2 della Legge 13.1989 che consente di installare a proprie spese i servoscala (nonché strutture mobili e facilmente rimovibili) senza necessità di dover ottenere l’autorizzazione dei condomini. Infatti la Legge di riforma interviene solo sul primo comma dell’art. 2 della Legge 13 e non su quello successivo. Questo significa che ciascun condomino potrà continuare a utilizzare il particolare regime legale di favore previsto per l’installazione dei servoscala facendo comunque molta attenzione a rispettare i passaggi procedurali stabiliti dalla stessa normativa speciale.
 
Nei prossimi mesi avremo sicuramente modo di ritornare sugli effetti pratici e le eventuali difficoltà interpretative poste da questa corposa riforma analizzando alcuni casi concreti. Prima di salutare i nostri lettori ricordo infine come queste nuove regole entreranno in vigore a partire dal 17 giugno 2013.