Il condominio: definizioni e caratteristiche principali

Scritto da Stannah il 05-03-2024

La legge, ad oggi, non fornisce una definizione civilistica puntuale di condominio. Tuttavia, tale status si configura automaticamente nel momento in cui un edificio è suddiviso in appartamenti che appartengono ad almeno due proprietari distinti. Di conseguenza, se abitiamo in un edificio con due o più appartamenti di proprietà differente ci troviamo automaticamente coinvolti in un condominio. Scopriamo insieme le diverse tipologie di condominio e le caratteristiche proprie.

La nostra legislazione civile non offre una definizione esplicita del termine “condominio”. Attualmente, è considerato come un’entità gestionale, dove l’amministratore di condominio agisce a nome dei proprietari degli appartamenti senza compromettere gli interessi individuali di ciascun partecipante.

In particolare, da un punto di vista normativo, il condominio viene definito come una particolare forma di comunione applicata a un bene immobile, dove coesistono proprietà esclusiva e comune. Ad esempio, se i singoli appartamenti sono caratterizzati da proprietà di tipo esclusivo, altre aree come la portineria o le scale necessitano di una gestione di tipo comunitario. 

Il condominio può appartenere a categorie che si differenziano in base alla dimensione e alle parti comuni in comproprietà. Per questo, viene fatta una distinzione tra: 

• Condominio minimo
• Condominio parziale 
• Supercondominio

Il condominio minimo si costituisce alla presenza di 2 proprietari distinti, che sono gli unici condomini presenti e che possiedono due porzioni separate dell’immobile. In questo caso, il numero di condomini avrà effetto solamente sulla nomina di un amministratore, necessario con più di 4 condomini. È importante, poi, considerare la  presenza di un amministratore. che risulta invece obbligatoria nel caso di condomini che abbiano più di 10 partecipanti. 

Si parla, invece, di condominio parziale nel momento in cui la proprietà di una o più aree comuni è limitata solamente a una parte dei condòmini. In altre parole, se le scale o l’ascensore sono destinati a servire esclusivamente una porzione dell’immobile si può parlare di condominio parziale. 

Infine, il supercondominio è una forma più complessa di comunione del bene immobile, che si verifica quando più edifici condominiali sono legati tra loro da beni e servizi comuni. Un tipico esempio di tale scenario potrebbe riguardare immobili che condividono una strada privata o un’area adibita al parcheggio di automobili. 

Alla luce di queste considerazioni, sorge spontanea una domanda: quali sono le parti comuni del condominio? Stando alla catalogazione del codice civile, le parti comuni dei condominii vengono suddivise in tre categorie distinte: 

• I beni comuni necessari
• I beni di pertinenza 
• I beni comuni accessori

All’interno del primo insieme rientrano tutti quei beni che sono appunto necessari a garantire l’esistenza stessa dell’immobile condominiale e che risultano destinati all’uso comune in maniera permanente. Senza i beni comuni necessari non sarebbe infatti possibile, a nessun condomino, accedere alle singole proprietà esclusive. In altre parole, i residenti non sarebbero in grado di entrare all’interno della propria abitazione. 

La categoria dei beni comuni di pertinenza è invece occupata da tutti quei locali il cui utilizzo è destinato ai servizi comuni del condominio, come i locali per il riscaldamento. 

Infine, la classe dei beni comuni accessori è composta da tutte le installazioni, le opere e i manufatti che contribuiscono all’utilizzo e al godimento condiviso dell’interno immobile; molti sono i casi, infatti, delle scale comuni di un condominio, dove può essere installato un montascale o un servoscala a piattaforma Stannah.

In relazione a questo tema, l’amministratore condominiale assume la responsabilità del mantenimento e della supervisione delle aree comuni del condominio, come specificato nell’articolo 1117 del Codice Civile e nel regolamento condominiale. Tra i suoi compiti, perciò, rientrano la sorveglianza della gestione generale dell’edificio e delle sue parti comuni, l’esecuzione dei lavori di manutenzione e preservazione, la gestione coordinata delle spese relative alle aree condivise e il rispetto delle disposizioni stabilite nel regolamento condominiale

Possiamo affermare, quindi, che il concetto di “condominio” si presenta come un elemento fondamentale nel contesto della proprietà immobiliare e si caratterizza per una serie di definizioni e peculiarità che ne delineano la complessità. Nonostante la mancanza di una definizione civile precisa, il condominio si configura automaticamente quando un edificio è suddiviso in abitazioni appartenenti a proprietari diversi, richiedendo di conseguenza una gestione attenta e condivisa delle aree comuni.

Attraverso l’analisi delle varie tipologie di condominio, dalle forme più basilari a quelle più complesse, come il supercondominio, emerge la necessità di coordinare gli interessi individuali con quelli collettivi, garantendo un equo utilizzo e mantenimento delle aree condivise.

Le parti comuni del condominio, suddivise in categorie ben definite, rappresentano il fulcro della vita condominiale e richiedono un’attenta supervisione da parte dell’amministratore condominiale affinché siano preservate correttamente. 

In definitiva, il condominio si presenta come un’entità dinamica che richiede attenzione e collaborazione da parte di tutti i suoi partecipanti, allo scopo di garantire un ambiente abitativo armonioso e funzionale.