Voglio ristrutturare la casa: ma come?

Scritto da Gaetano De Luca il 25-05-2009

Durante la nostra vita arriva il momento che vogliamo ristrutturare casa per adattarla alle nostre esigenze.
A volte basteranno piccoli lavoretti, come la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione o riparazione dei serramenti; in altri casi, invece, potremmo pensare al rifacimento della facciata, alla realizzazione di aree verdi e di nuovi servizi igienici, oppure alla sostituzione del tetto, l’abbattimento di pareti, l’installazione di un ascensore, l’ampliamento delle stanze, e così via.

Per poter realizzare i nostri progetti, dobbiamo però sapere che esistono dei vincoli che tutelano la sicurezza degli edifici stessi. Questo significa che gli interventi di ristrutturazione vanno sottoposti al vaglio della pubblica amministrazione, per assicurarsi che non arrechino pregiudizi a terzi.

La minore o maggiore complessità dell’intervento ovviamente influisce sugli adempimenti a carico del cittadino nei confronti della pubblica amministrazione.
Infatti in questa materia vige il principio generale secondo cui solo le opere edilizie più complesse richiedono l’autorizzazione dell’ente locale, mentre quelle più semplici non richiedono alcun adempimento.

Per capire quali siano i vincoli e gli adempimenti in caso di ristrutturazione della nostra abitazione, ma soprattutto per capire in quale tipologia di intervento possano essere ricondotti i lavori edilizi che intendiamo fare, il riferimento normativo principale è il “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, contenuto nel Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
I lavori di modifica possono essere ricondotti a queste tipologie di intervento:
1. interventi di manutenzione ordinaria;
2. interventi di manutenzione straordinaria;
3. interventi di restauro e di risanamento conservativo;
4. interventi di ristrutturazione edilizia;
5. interventi di nuova costruzione.

Solo gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti liberamente senza necessità di procurarsi un titolo abilitativi.
Si tratta della cosiddetta attività edilizia libera (articolo 6, Testo Unico) per la quale non occorre richiedere o presentare alcuna richiesta di autorizzazione o denuncia. Si pensi ad esempio alla sostituzione dei serramenti.

Rientrano nella attività edilizia libera anche gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

Tutti gli altri tipi di interventi edilizi invece richiedono un titolo abilitativo, che può essere la semplice denuncia di inizio attività oppure un vero e proprio permesso di costruire.
Gli interventi di manutenzione straordinaria e gli interventi di ristrutturazione che non comportino un aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero un mutamento della destinazione d’uso, possono essere effettuati presentando al Comune (Sportello unico per l’edilizia),
almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, una denuncia di inizio attività (in sigla Dia) accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato che asseveri la conformità delle opere alla normativa urbanistica vigente, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale a questo punto ha 30 giorni per verificare la regolarità del progetto. Nel caso riscontri delle irregolarità notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare i lavori.
In caso di silenzio della pubblica amministrazione, ultimati i lavori, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività.

Gli interventi edilizi più complessi (nuove costruzioni e ristrutturazioni che comportano modifiche dei volumi e delle sagome) sono invece soggetti sia al permesso di costruire rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale sia al pagamento di un contributo. Anche per questo adempimento il riferimento istituzionale è lo Sportello unico per l’edilizia.

La normativa nazionale consente alle diverse normative regionali e ai regolamenti edilizi comunali di stabilire delle condizioni più restrittive per cui è importante conoscere anche le indicazioni di questi strumenti normativi secondari, per capire concretamente quale sia il titolo abilitativo necessario per il lavoro che intendiamo eseguire. Anche in questo caso le informazioni utili potranno essere chieste agli Sportelli unici per l’edilizia dei singoli Comuni.

Ottenuta l’autorizzazione amministrativa ed effettuati i lavori, rimane un ultimo adempimento: la domanda di rilascio del certificato di agibilità, che peraltro riguarda solo gli interventi edilizi più complessi, ovvero le nuove costruzioni, le ricostruzioni, le sopraelevazioni e comunque tutti gli interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (articolo 24 Testo unico).

Questa domanda deve essere presentata allo Sportello unico per l’edilizia entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, e deve essere corredata dalla seguente documentazione:
a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato;
c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati.

Gli uffici dell’ente locale a questo punto hanno 30 o 60 giorni di tempo (a seconda che il parere Asl sia stato acquisito dal Comune stesso o sia stato autocertificato dal richiedente) per pronunciarsi.
In caso di silenzio, l’agibilità si intende attestata.

Infine, è importante ricordare come, nel rilasciare il certificato di agibilità, l’ente locale deve accertare che le opere siano state realizzate nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.
A tal fine la legge riconosce all’ente locale la possibilità di eseguire questa attività facendosi semplicemente rilasciare dal richiedente dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità (articolo 24 Legge 104/1992 e articolo 26 Testo unico).