I parcheggi riservati all'interno dei condomini. Quali sono le regole?

Scritto da Gaetano De Luca il 31-10-2012

In molti edifici condominiali capita spesso che siano presenti aree di parcheggio comuni in cui i condomini possono parcheggiare la propria auto liberamente.
Vediamo come la nostra normativa regolamenta l’utilizzo di questi spazi e se vi sia un particolare trattamento di favore per le persone con problemi motori.

Aree comuni condominiali.

Prima però di scoprire i vantaggi offerti dal nostro ordinamento giuridico, occorre aver ben presente che i parcheggi presenti in un condominio possono essere di due tipi: essere di proprietà esclusiva di alcuni condomini oppure rientrare nelle parti comuni dello stesso condominio.

Solo nel caso in cui i posti auto siano situati nelle parti comuni si può applicare la normativa che prevede un trattamento di favore per le persone con difficoltà motorie. Nel caso invece in cui il posto auto sia di proprietà esclusiva del singolo condomino la questione della possibile esclusività o priorità di assegnazione a chi è in una situazione di difficoltà di deambulazione ovviamente non si pone. In quest’ultimo caso occorrerà più che altro porre la dovuta attenzione in fase di acquisto, per accertarsi che le dimensioni, il posizionamento e la tipologia di posto auto (in box o in un area esterna) siano adeguate ai bisogni di chi dovrà usufruirne.

Vediamo quindi quale sia il trattamento favorevole previsto dalla nostra normativa quando i posti auto siano inseriti in un area comune.
Ovviamente nel caso in cui tali posti auto siano di numero sufficiente a garantire il parcheggio di tutte le autovetture  non si porranno problemi perché ciascuno potrà sempre trovare un posto auto libero. I condomini che però utilizzano un’auto a servizio di una persona con problemi motori potranno chiedere ed ottenere un particolare posto auto “riservato” localizzato nella posizione più vicina all’ingresso nello stabile condominiale.

Normativa: alcuni esempi.

Ciò in virtù dei nuovi principi derivanti dalla normativa antidiscriminatoria introdotti dalla Legge 67.2006 e dalla Convenzione Onu sui Diritti delle Persone con disabilità che impongono a chiunque di prevedere degli accomodamenti ragionevoli laddove ciò sia necessario per evitare che una persona con disabilità sia limitata nell’esercizio dei suoi diritti.

Se ad esempio vi sono 50 posti auto e le autovetture utilizzate dai condomini sono 50, si potrà riservare un certo numero di posti “più comodi” corrispondente alle autovetture utilizzate al servizio di persone con problemi motori.

Questa assegnazione dei “posti auto più vicini” a favore dei condomini con problemi motori non richiede alcuna delibera assembleare ma rientra pienamente nell’ambito delle competenze dell’amministratore che ai sensi dell’art. 1130 del codice civile deve disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento delle stesse a tutti i condomini, ovviamente rispettando il divieto di discriminazione indiretta previsto dalla Legge 67.2006.

l’amministratore potrà dunque delimitare lo spazio occupabile da ogni singola autovettura, assegnare i posti auto più comodi a quei condomini con difficoltà motorie e lasciare ai singoli condomini la scelta di tutti gli altri posti auto.

Questione ben diversa e più controversa si ha nel caso in cui l’area comune destinata a parcheggio delle autovetture non sia sufficiente a contenere un numero di posti auto corrispondenti alle auto utilizzate dai condomini. In tal caso la concreta utilizzazione dei posti auto comuni ovviamente richiede una regolamentazione ed un accordo tra gli stessi condomini per evitare che i posti auto siano utilizzati in modo iniquo. Spetterà pertanto all’assemblea condominiale decidere le modalità di utilizzo. Una delle modalità più diffuse, e avvallata dalla Corte di Cassazione, è quella dell’utilizzo turnario.  La Corte di Cassazione ha avuto peraltro modo di evidenziare come non potrà essere effettuata sulla base dei millesimi di proprietà. Ed è proprio quando le aree di parcheggio sono insufficienti a servire contemporaneamente tutti i condomini che trova applicazione il regime di favore introdotto dalla normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche. Si tratta del Decreto Ministeriale 236.1989, il cui articolo 8.2.3 stabilisce:

“Nelle aree di parcheggio devono comunque essere previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20, e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili. Detti posti auto, opportunamente segnalati, sono ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze dell’accesso dell’edificio o attrezzatura. Al fine di agevolare la manovra di trasferimento della persona su sedia a ruote in comuni condizioni atmosferiche, detti posti auto riservati sono, preferibilmente, dotati di copertura”.

Questo significa che alle persone con disabilità motoria devono in ogni caso essere riservati un numero minimo di posti auto senza dover essere costretti ad esempio a subire la turnazione.

Tali posti auto se sufficienti a coprire il numero di condomini con problemi motori potranno essere assegnati in via esclusiva. Nel caso invece in cui le autovetture a servizio delle persone con disabilità motorie fossero maggiori dei posti riservati disponibili occorrerà prevedere anche in questo caso  un criterio di turnazione.

Come accennato appena sopra, l’assegnazione dei posti auto riservati alle autovetture destinate al servizio di persone con disabilità è un compito che spetta all’amministratore del condominio che è tenuto a garantire il rispetto della normativa sopra menzionato, e soprattutto è tenuto a fare in modo che l’utilizzo delle parti comuni non sia discriminante.

Per poter usufruire di questa posti riservati i beneficiari devono dimostrare la loro condizione di disabilità motoria attraverso il possesso del c.d. contrassegno speciale da esporre sul parabrezza.

Nella speranza che queste mie brevi considerazioni possano essere utili a quanti sino ad oggi credevano che le norme sui parcheggi riservati non si applicassero all’interno dei condomini privati, auguro ai nostri lettori di poter facilmente ottenere queste agevolazioni anche dal proprio amministratore.